フラット20とは

住宅金融支援機構によるフラット20関連情報

不動産証券化（ふどうさんしょうけんか）　資産証券化のうち、とくに不動産資産を対象にしたものを不動産証券化あるいは不動産の証券化という。不動産証券化に共通した特徴は、不動産を投資対象に組み込んで、広く投資家に小口化した商品にして売却する仕組みということになる。不動産流動化商品という言い方もある。このような仕掛けとしては、投資信託、金銭信託、匿名組合、特別目的会社などがある。低金利が続いた中での高利回り商品として、多くの資金を集めた反面、投資家保護が不十分との指摘もある。

不動産投資信託(REIT real estate investment trust)　オフィスビルや住宅、商業施設などのの保有物件からの賃貸収入・売却収入を小口に分配する仕組みである。配当可能利益の90%超を投資家に分配し、かつ3人以下の投資家の保有が決算期末に50%を超えない場合は、分配にあてる所得を損金算入できる。わが国では2001年に登場し、低金利で投資対象に困っていた地銀などが積極的に購入して規模が拡大した。2006年現在の購入の主体は銀行、投資信託、外国人などである。2006年末で利回りは高いものは2−3％ 低いものは6-7％、中心は2%台から4%台となっている。なお投資指標として注目される東証REIT指数は、2003年4月に算出が開始された。
商業用不動産ローン担保証券(CMBS commercial mortgage backed securities) 商業用不動産ローンをまとめて証券化したもの
私募ファンド　不動産を購入するものも多いが、REITなど不動産流動化商品を購入するものもある。
ファンド間の不動産取得競争で不動産価格が上昇すると収益率が低下することが問題になっている。確実に物件を確保でき完成後取得するよりも収益率が高い建物完成前に不動産を取得する「開発型」が増えているとされる。
設立の母体が不動産会社や金融機関のケースでは、保有している不動産の流動化にこの仕掛けを活用しているが、不動産を取得するときの価格評価が適切になされているか疑問が出されており審査体制に投資家保護の観点から課題があるとの指摘がある。
投資指標としては、REIT指数、REITの利回り率が使われる。また不動産需給が参考指標とされ、オフィスについては空き室率、賃料の改定率(改定後上昇率)、平均賃料。マンションについては、販売戸数、販売単価。などが不動産の需給動向をみるのに使われる。